Kupovina nekretnine - proces

KUPOVINA NEKRETNINE

Kupovina nekretnine, posebno ako kupujete nekretninu prvi puta, čini Vam se složeno i nejasno. Kupovina nekretnine je veoma ozbiljan posao i sve faze kupovine moraju se odratiti stručno, savesni i profesionalno, u suprotnom posledice mogu da budu veoma ozbiljne. Agencija MILETIĆ je tu da Vam pojasni sve faze u kupoprodajnom odnosu i pruži kompletnu uslugu….

Kupovina nekretnine

ODABIR NEKRENINE

Kada napravite uži izbor ponuđenih nekretnina (www.nekretninemiletic.co.rs), odlučite se za jednu ocenjujući prednosti i mane sveke od njih. U izboru između novoga i staroga stana, nekeda je bolje izabrati stari ukoliko imate nameru renovirati ga. Ako tražite stan u koji se želite odmah useliti proverite kvalitet prozore i vrata, instalacija, podnih obloga. Nekada stan može imati i skrivene mane pa bez stručnjaka  nećete primetiti nedostatke. U novim zgradama treba obavezno proveriti kakva je gradnja predviđena urbanističkim planom, da se nebi desilo da kupite stan sa lepim pogledom, a da posle izvesnog vremena ispred Vašeg prozora nikne zgrada. Pri odabiru nekretnine važno je uzeti u obzir i ko su ostali stanari u zgradi jer ste svi suvlasnici zgrade koju treba održavati.

KATASTAR NEPOKRETNOSTI

Nakon odabira nekretnine krećete na mukotrpnu ali neizostavnu proveru dokumentacije. U službi za katastar nepokretnosti proveravate zemljišno-knjižni status nekretnine, ko su vlasnici, da li je nekretnina uknjižena i ima li tereta – upisanu hipoteku i aktivne plombe.
Od vlasnika treba obavezno tražiti najnoviji prepis lista nepokretnosti.
Ako Vam ovo sve izgleda suviše komplikovano, angažovanjem Agencije Miletic bićete pravno sigurni, a nećete trošiti vreme i nerve.
Kod neuknjiženih nekretnina treba proveriti zašto nisu uknjižene jer Vas to kasnije može dodatno koštati.

PREDUGOVOR

Ukoliko su papiri nekretnine koju želite kupiti ispravni i čisti, sklapate predugovor s kojim idete u banku po kredit (ukoliko uzimate kredit). Obavezno na dan potpisa predugovora izvaditi nov prepis lista nepokretnosti i proveriti da li je došlo do bilo kakvih promena. Prilikom zaključenja predugovora deje se kapara prodavcu (obično 10%) i plaća se provizija agenciji.
Ukoliko niste kreditni kupac i imate sav novac za kupovinu nekretnine, a prodavcu nije potrebno duže vreme za iseljenje, predugovor se ne mora zaključiti (zaključuje se odmah kupoprodajni ugovor)

KREDIT BANKE

Ukoliko uzimate kredit za kupovinu nekretnine,uslovi banaka zavise od banke do banke. U ekspoziturama odabrane banke dobro se raspitajte koje su vaše obaveze i koji su uslovi kreditiranja i da li i koliki kredit možete dobiti za odabranu nekretninu.
SKLAPANJE KUPOPRODAJNOG UGOVORA
Došlo je vreme da sklopite ugovor. Pravni tim (advokat), sačiniće Vam kupoprodajni ugovor koji se overava u sudu opštine na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Prilikom overe ugovora plaća se taksa za overu koju uglavnom plaća kupac a ona zavisi od vrednosti nekretnine navedene u kupoprodajnom ugovoru. Čestitamo, postali sta vlasnik nekretnine.

PLAĆANJE POREZA

Poreska prijava se podnosi u roku od 10 dana od overe kupoprodajnog ugovora u nadležnoj poreskoj opravi opštine na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi. Porez za kupovinu nepokretnosti (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine koju proceni nadležna poredka uprava. Ukoliko poreski organ oceni da je cena iz ugovora niža od tržišne cene nepokretnosti,ima pravo da u roku od 10 dana od dana prijema poreske prijave, proceni vrednost nepokretnosti u visini tržišne vrednosti. Porez se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja. Poreski obveznik je po zakonu prodavac, ali u praksi troškove poreza gotovo uvek plaća kupac.
- Dokumenta potrebna za podnošenje prijave za plaćanje poreza na promet:

1.formular PPI-4
2.fotokopije sudski overenog Ugovora o kupoprodaji
3.original istog Ugovora na uvid
4.fotokopija dokaza o prethodnom vlasništvu na predmetnoj nepokretnosti (ugovor kojim se steklo vlasništvo osobe koja je prodala stan – obično je to Ugovor o otkupu, poklonu, kupoprodaji, izgradnji ili sudsko Rešenje o nasledjivanju…)
5. fotokopija lične karte

Ukoliko do sada niste imali nekretninu na svom imenu, a ispunjavate zakonske uslove, možete iskoristiti zakonske odredbe o oslobađanju od plaćanja poreza za kupca prve nekretnine.
- Potrebna dokumenta za kupca stana za oslobađanje od poreza:

1. Overena Kopija l.k kupca i članova njegove porodice
2. Uverenje o državljanstvu za kupca prvog stana i članova njegove porodice
3. Izvod iz matične knjige rođenih kupca i članova porodice
4. Overena kopija kupoprodajnog ugovora
5. Dokaz o prebivalištu za kupca i članove porodice
6. Za članove familije dokaz o srodstvu(izvod i sl..)
7. Overena Izjava kupca o kupovini prvog stana -IKPS-PPAP
8. Dokument iz Uprave prihoda da nije poreski obveznik za stan ili kuću (od 01.07.2006.-do dana izdavanja dokumenta)
9. Dokument iz katastra da se stan ili kuća ne vodi na Kupca stana

    Povraćaj PDV-a:

Ukoliko je cena nekretnine sa PDV-om (10 % od vrednosti nekretnine) i ukoliko je kupcu ovo kupovina prve nekretnine u Srbiji on ima mogućnost povraćaja pdv-a do 40 kvm, za nosioca ugovora i po 15 kvm za svakog člana svog domaćinstva.
- Dokumenta potrebna za povraćaj PDV-a:

Izvod iz matične knjige rođenih -ne stariji od 6 meseci
Uverenje o državljanstvu- ne stariji od 6 meseci
Dokaz o prebivalištu
Overena kopija ugovora
Račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV
Dokaz da je ugovorena cena sa PDV-om isplaćena
Overena izjava o kupovini prvog stana-IKPS-PDV
Overena fotokopija lične karte
Obrazac RFN
Dokument iz Uprave prihoda da nije poreski obveznik za stan ili kuću (od 01.07.2006.-do dana izdavanja dokumenta)
Dokument iz katastra nepokretnosti da se stan ili kuća ne vodi na Kupca stana

Kupovinom nekretnine postajete i poreski obveznik poreza na imovinu pa je potrebno da u nadležnoj opšinskoj poreskoj službi podnesete prijavu za porez na imovinu.

UKNJIŽBA NEKRETNINE U KATASTAR

Odmah nakon overe kupoprodajnog ugovora u sudu podnosi se zahtev za promenu vlasništva u katastru sa jednim originalnim primerom overenog ugovora, plaćenim taksama, fotokopijom lične karte kupca i podnosi u katastar radi uknjižbe nekretnine. Ostalo je još samo da čekate rešenje od nadležnog katastra da je nekretnina na Vašem imenu.

PREBACIVANJE RAČUNA

S kopijom kupoprodajnog ugovora kod davaoca komunalnih usluga (električna energija, gas, informatika ,telefon) prebacujete račune na svoje ime.

Ukoliko se odlučite za naše usluge kroz svu ovu proceduru proćićete mnogo lakše i jednostavnije, za sva dodatna pitanja i nejasnoće stojimo Vam na raspolaganju.